Immobilienkauf für die türkische Staatsbürgerschaft: Die 400.000-$-Regel, Gutachten und Grundbuchprüfung

BRIDGES schildert aus seiner Praxis etwas, das ich jeder Familie mit Blick auf die Türkei wiederhole: Die meisten Ablehnungen betreffen nicht den Antragsteller, sondern die Immobilie. Sie wurde schon für die Einbürgerung eines anderen genutzt, der Verkäufer war die falsche Partei, das Gutachten lag unter dem Preis, oder es wurde ein Anteil statt einer ganzen Einheit gekauft. In diesem Ratgeber geht es deshalb um das Objekt und darum, es vor jeder Anzahlung zu prüfen.

Was die Verordnung tatsächlich verlangt

Artikel 20 der Durchführungsverordnung zum Türkischen Staatsangehörigkeitsgesetz beschreibt zwei Wege, eine Immobilie zu nutzen:

1. Ein abgeschlossener Kauf. Sie kaufen Grundstücke mit begründetem Wohnungseigentum oder Bauvorrecht oder eine bebaute Immobilie im Wert von mindestens 400.000 $ oder dem Gegenwert in Fremdwährung, und im Grundbuch wird eine Veräußerungssperre für mindestens drei Jahre eingetragen.
2. Ein notariell beurkundeter Vorvertrag. Für eine Immobilie mit Wohnungseigentum oder Bauvorrecht zahlen Sie mindestens 400.000 $ im Voraus aufgrund eines vor einem Notar unterzeichneten Vorvertrags. Der Vertrag wird mit der Verpflichtung, ihn drei Jahre lang nicht zu übertragen oder abzutreten, im Grundbuch vermerkt.

Ob die Bedingung erfüllt ist, stellt das Ministerium für Umwelt, Urbanisierung und Klimawandel fest. Invest in Türkiye ergänzt die praktische Seite: Im Kaufantrag geben Sie an, dass Sie für die Staatsbürgerschaft kaufen, die Grundbuchurkunde weist diesen Zweck aus, und Sie erklären, drei Jahre nicht zu verkaufen. Nach dem Grundbuchverfahren erhalten Sie eine Eignungsbescheinigung, die Sie für Aufenthalts- und Staatsbürgerschaftsantrag verwenden.

Drei Zahlen, die jeweils 400.000 $ erreichen müssen

BRIDGES beschreibt, dass die Schwelle dreimal gemessen wird. Jede Zahl muss für sich 400.000 $ erreichen:

• der in der amtlichen Grundbuchurkunde angegebene Preis;
• der Wert im Gutachten eines lizenzierten Sachverständigen, eingereicht über das System TADEBİS;
• das tatsächlich über eine türkische Bank überwiesene Geld.

Bleibt eine davon darunter, wird die Akte abgelehnt. Die Dollarbeträge werden, wie die Verordnung sagt, zum effektiven Verkaufskurs der Zentralbank der Republik Türkei am Tag der Feststellung umgerechnet.

Bewertungsregeln 2024 und 2026

Aus der Zeitleiste offizieller Änderungen bei BRIDGES:

• Seit Februar 2024 gilt ein Gutachten drei Monate.
• Seit dem 28. September 2026 kann jedes von der Kapitalmarktbehörde (SPK) lizenzierte Bewertungsunternehmen das Gutachten erstellen, nicht nur GEDAŞ. Die Betragsbestätigung gilt 12 statt 6 Monate, und Käufe von Immobilien-Investmentgesellschaften (GYO) brauchen ein Gutachten.

Ein Tipp, den ich allen gebe: Verlassen Sie sich nie auf ein Gutachten, das der Bauträger organisiert, der Ihnen die Wohnung verkauft. BRIDGES veröffentlicht eine Kundenbewertung, die genau diesen Fehler beschreibt: Der Gutachter des Bauträgers setzte den Wert unter der Schwelle an.

Objekte, die nicht geeignet sind

Nach den Hinweisen des Grundbuchamts und der Praxis von BRIDGES:

• Bereits genutzt. Eine Immobilie, die schon als Grundlage für die Einbürgerung eines anderen diente, ist dauerhaft ausgeschlossen.
• Kürzliche Übertragung von einem Ausländer. Eine Bestandsimmobilie ist ungeeignet, wenn sie in den letzten drei Jahren von einem Ausländer oder von jemandem, der über dieses Programm eingebürgert wurde, an einen türkischen Eigentümer übergegangen ist.
• Verbundene Verkäufer. Sie können nicht von Ihrem Ehepartner oder nahen Verwandten, von Ihrer eigenen Firma oder der Firma eines Verwandten kaufen.
• Anteile. Kaufen mehrere Ausländer eine Immobilie im Miteigentum, kann sie nicht genutzt werden. Eine ganze Immobilie, die ein Ausländer von mehreren Eigentümern kauft, ist dagegen geeignet.

Mehrere Immobilien können kombiniert werden, um 400.000 $ zu erreichen. Verkäufer erzählen die Vorgeschichte einer Wohnung selten von sich aus, deshalb muss sie vor der Anzahlung geprüft werden.

Wie das Geld fließen muss

Die Verordnung sagt, dass die Fremdwährung vor der Transaktion an eine in der Türkei tätige Bank und von dieser an die Zentralbank verkauft wird. BRIDGES erklärt, wie das aussieht: Die Bank stellt eine Devisenverkaufsbescheinigung (DAB) mit Bezug auf die Immobilie aus, und der Verkäufer erhält Lira. Mehrwertsteuer, Provisionen und Gebühren dürfen nicht im bescheinigten Betrag enthalten sein. Bargeld und Kryptowährung funktionieren nicht.

Vor dem Abschluss brauchen Sie eine türkische Steuernummer und ein Konto. BRIDGES hat einen Fall über einen Käufer in Antalya, der das elf Tage vor der Unterzeichnung erfuhr, und wie das Konto rechtzeitig eröffnet wurde. Bereiten Sie den Bankteil vor dem Vertrag vor, nicht parallel dazu.

Prüfungen vor jeder Anzahlung

Invest in Türkiye nennt mehrere Punkte, die ich in jede Checkliste aufnehmen würde:

• Eigentum geht erst mit der Eintragung im Grundbuch über. Ein Vorvertrag allein überträgt die Immobilie nicht.
• Hypotheken, Pfändungen und andere Beschränkungen sollten vor Beginn des Verfahrens geprüft werden. Grunddaten zu einer Parzelle finden Sie unter parselsorgu.tkgm.gov.tr.
• Eine ausländische natürliche Person darf insgesamt bis zu 30 Hektar erwerben, und Ausländer zusammen dürfen zehn Prozent der privaten Grundstücksfläche eines Bezirks nicht überschreiten.
• In militärischen Sperrgebieten dürfen Ausländer nicht kaufen; besondere Sicherheitszonen erfordern die Genehmigung des Gouverneurs.
• Wenn Sie unbebautes Land kaufen, müssen Sie innerhalb von zwei Jahren bei der zuständigen Verwaltung ein Bauprojekt beantragen.

Was Sie neben dem Preis einplanen sollten

In seiner Kostenübersicht nennt BRIDGES die Grundbuchübertragungsgebühr (tapu harcı) von 4 %, eine Maklerprovision von 2 % zuzüglich Mehrwertsteuer, das lizenzierte Gutachten, Grundbuchgebühren und die Investitionsbescheinigung, die obligatorische DASK-Erdbebenversicherung, Kosten der Aufenthaltserlaubnis, Reisepass und Personalausweis sowie beeidigte Übersetzungen, Notar und Apostillen. Die Gebühren werden in Lira festgesetzt und am Tag der Transaktion bestätigt.

Nach drei Jahren

Sobald die Sperre gelöscht ist, können Sie verkaufen. BRIDGES weist auf zwei unterschiedliche Daten hin: Die Sperre endet nach drei Jahren, die Steuer auf Veräußerungsgewinne entfällt für natürliche Personen aber erst nach fünf Jahren Eigentum. Ein Verkauf zwischen dem dritten und fünften Jahr wird progressiv besteuert, mit Inflationsbereinigung. Planen Sie den Ausstieg mit beiden Daten vor Augen und wählen Sie die Immobilie von Anfang an mit Blick auf den Wiederverkauf.

Die vollständige Liste dessen, was BRIDGES prüft und was es kostet, finden Sie auf der Seite zur türkischen Staatsbürgerschaft durch Investition. Der nächste Schritt ist das Antragsverfahren. Zuletzt geprüft am 18. Oktober 2026.